INSENTIF PPN DIPERPANJANG, WAKTUNYA PROPERTI KEMBALI MONCER?

 

Menteri Koordinator (Menko) Bidang Perekonomian Airlangga Hartarto mengatakan Presiden Joko Widodo (Jokowi) telah menyetujui usulan mengenai perpanjangan insentif pajak pertambahan nilai (PPN) atas rumah ditanggung pemerintah (DTP). Rencana insentif PPN rumah DTP diperpanjang pada Januari sampai dengan Juni 2022.

Airlangga menyebut, insentif PPN rumah DTP masih diperlukan untuk mendorong pemulihan sektor properti. Tetapi besaran insentif tersebut akan dikurangi 50%. Dengan rincian sebagai berikut, untuk penyerahan rumah tapak atau rumah susun baru dengan harga jual paling tinggi Rp 2 miliar, rencananya insentif PPN DTP hanya diberikan 50%. Sementara pada penyerahan rumah tapak dan rumah susun dengan harga jual di atas Rp 2 miliar hingga Rp 5 miliar, insentif PPN DTP yang diberikan hanya 25%.

Adapun menurut PMK 103/2021 yang berlaku hingga 31 Desember 2021, insentif PPN DTP 100% diberikan atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun baru dengan harga jual paling tinggi Rp 2 miliar, sedangkan insentif PPN DTP 50% berlaku atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun dengan harga jual di atas Rp 2-5 miliar. Lebih lanjut, Airlangga belum menyebut pagu yang disiapkan untuk memberikan insentif PPN rumah DTP pada tahun depan. Adapun pada tahun 2021, realisasi insentif tersebut mencapai Rp 960 miliar. Untuk tahun depan, pemerintah sudah menyiapkan pagu Program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) 2022 senilai Rp 414 triliun, yang terbagi untuk bidang kesehatan senilai Rp 117,9 triliun, perlindungan masyarakat Rp 154,8 triliun, dan penguatan pemulihan ekonomi Rp 141,4 triliun.

Namun Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) menilai 6 bulan kurang efektif, karena paling tidak butuh waktu 8 bulan untuk pembangunan rumah tapak. Sedangkan untuk terjadi efek berganda (multiplier effect) untuk perekonomian nasional, dana program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) sektor perumahan yang menurut kabar disiapkan pemerintah sebesar Rp3,3 triliun atau untuk 40.000 unit rumah harus terserap optimal.

Dilansir dari Bisnis.com, untuk memaksimalkan target pemerintah tersebut, Totok berpendapat, REI harus segera memproses surat kepada Kementerian Keuangan dan Kemenko Perekonomian supaya realisasi rumah yang mendapatkan insentif PPN DTP dapat diundur sesuai dengan kontrak penyelesaian rumah. Totok menduga besaran insentif PPN DTP yang dikurangi 50%, mungkin karena Kementerian Keuangan hanya melihat dari angka realisasi tanpa melihat sisi dukungan dari institusi pemerintah lain termasuk pemerintah daerah. Menurutnya, alur proses bisnis perumahan panjang dan melibatkan regulasi dari banyak institusi pemerintah. Totok pun menilai program PEN sejauh ini bergerak ke arah yang benar. Sebagai salah satu asosiasi pelaku usaha khususnya di industri properti, REI mendukung penuh upaya pemerintah meski masih ada sejumlah kendala yang perlu segera dituntaskan.

Berdasarkan evaluasi REI, merujuk data dari Sikumbang (Sistem Informasi Kumpulan Pengembang) terdapat 30.062 calon konsumen yang mendaftar dengan 23.561 calon konsumen dari REI dan sisanya asosiasi pengembang lain pada 30 Desember 2021. Namun, hanya 5.894 dengan 4.700 konsumen REI yang telah melakukan realisasi berita acara serah terima (BAST). Artinya, hanya 19,3% yang terealisasi dari jumlah yang mendaftar. Dijelaskannya, banyak faktor yang membuat bangunan hunian tak kunjung selesai, salah satunya karena membutuhkan waktu minimal 8 bulan. Hambatan kedua adalah belum lengkapnya perizinan terutama pasca perubahan IMB menjadi PBG, karena belum ada satu pun peraturan daerah yang merilis tentang PBG. Ketiga, adanya penerapan sistem Online Single Submission (OSS), di mana banyak daerah belum siap.

Totok juga mangungkapkan, karena industri properti tidak hanya berkaitan dengan satu institusi, hambatan koordinasi tersebut perlu segera dituntaskan pemerintah agar program PEN berjalan sesuai dengan keinginan pemerintah. REI menghimbau semua pihak untuk duduk dan bergerak bersama untuk memulihkan ekonomi sebagai dampak pandemi Covid-19. Kendati demikian, berbagai sentimen positif tak kalah meliputi sektor properti di tahun 2022 yang membuat sektor ini diramal semakin bersinar hingga diberi rating overweight oleh analis. Dilansir dari Bisnis.com, berdasarkan riset NH Korindo Sekuritas Indonesia, mengakhiri 2021 rata-rata suku bunga KPR tercatat sebesar 8,4%. Sedangkan suku bunga acuan masih dipertahankan pada 3,5%. Kemudian, permintaan kredit sampai paruh pertama 2021 juga tercatat tumbuh 7,24% dibandingkan dengan periode yang sama pada 2020, atau mendekati level sebelum pandemi yang tumbuh 7,99% YoY.

Analis Properti dan Konstruksi NH Korindo Sekuritas Indonesia Ajeng Kartika Hapsari juga menyebutkan, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal II/2021 naik 1,49% YoY, didukung oleh IHPR rumah kecil yang meningkat 2,07%  YoY. “Kebijakan pemerintah seperti subsidi PPN dan relaksasi Loan to Value [LTV] mendorong minat masyarakat terhadap rumah inland, terutama di kelas menengah ke bawah,” jelasnya dalam riset, dikutip Kamis (13/1/2022). Pemerintah juga berencana akan memperpanjang kebijakan pelonggaran LTV hingga Desember 2022. Hal ini dinilai dapat menjadi sentimen positif terhadap peningkatan minat beli di sektor properti.

“Namun, bank akan kesulitan memberikan uang muka 0 persen atau LTV 100 persen karena sudah memiliki sistem penilaian debitur yang sesuai dengan risk appetite-nya,” tambahnya. Selanjutnya, permintaan properti komersial pada kuartal II/2021 juga tercatat meningkat 0,06% YoY. Secara segmen, peningkatan ini terlihat pada kategori sewa, terutama hotel, apartemen sewa, dan convention hall. Di samping itu, dengan mulai menurunnya kasus Covid-19 dan tingkat vaksinasi yang telah mencapai 50% dari target. Pada 2022, mobilitas akan mengalami lonjakan yang signifikan. Hal ini juga akan membantu mendongkrak permintaan properti komersial.

Ada beberapa rekomendasi yang dapat kalian pertimbangkan untuk membeli saham pada sektor properti diantaranya sebagai berikut.

1. PP PROPERTI TBK (PPRO)

Berdasarkan laporan dari Bisnis.com, Emiten anak BUMN, PT PP Properti Tbk. (PPRO) menyiapkan anggaran belanja modal atau capital expenditure (capex) senilai Rp300 miliar pada 2022. Jumlah ini naik sekitar 23 persen dari 2021 sekitar Rp243 miliar. Deni Budiman sebagai direktur keuangan PPRO menyebutkan bahwa capex tahun ini senilai Rp300 miliar akan disiapkan untuk menyelesaikan pembangunan mal dan hotel.Dan tahun ini pun PPRO optimistis meskipun ada ancaman sebaran Omicron, perseroan masih bisa mencetak kinerja keuangan yang positif, terutama dengan adanya insentif yang diberikan oleh Pemerintah sejak Maret 2021 seperti PPN DTP yang diperpanjang hingga Juni 2022. Sementara itu, terkait pergerakan harga saham, PPRO optimisti harga saham akan membaik di tahun 2022.

Ditinjau dari analisa teknikal yang telah dilakukan oleh penulis per tanggal 16 November 2022 dengan menggunakan indikator MACD dan Bollinger Bands dengan grafik seperti berikut. 

Sumber : https://id.tradingview.com/

Jika dilihat dari pola sedang menunjukan downtren, tetapi sejak tanggal 14-16 Januari 2022 harga saham PPRO tercatat naik 4 poin atau 7,69% ke level 56. Posisi tersebut bisa dijadikan pertimbangan untuk buy pada range harga 56-60 dan Taking Profit di range 65-70.

2. BUMI SERPONG DAMAI TBK (BSDE)

Dilansir dari Kontan.co.id, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) mencatatkan pertumbuhan kuartalan yang baik pada kuartal III 2021. Karenanya, kinerja BSDE tahun ini diproyeksikan kian membaik. Analis Samuel Sekuritas, Olivia Laura memaparkan BSDE mencatatkan pendapatan tumbuh sebesar 21% qoq walaupun secara yoy turun 1,5% pada kuartal III-2021 menjadi Rp 1,9 triliun. Sebanyak 82% berasal dari penjualan tanah, bangunan, dan strata tittle yang mana segmen ini mencatat pertumbuhan 29% qoq kendati turun 7,3% yoy. Di 2022, perseroan juga berencana meluncurkan sejumlah produk baru dengan harga jual dibawah Rp 2 miliar seiring dengan tingginya permintaan.

Ditinjau dari analisa teknikal yang telah dilakukan oleh penulis per tanggal 16 November 2022 dengan menggunakan indikator MACD dan Bollinger Bands dengan grafik seperti berikut. 

Sumber : https://id.tradingview.com/

Jika dilihat dari pola sedang menunjukan sideways artinya harga saham tidak sedang mengalami uptrend ataupun downtrend, pada tangga 16 Januari 2022 harga saham PPRO tercatat naik 15 poin atau 1.51% ke level 1010. Posisi tersebut bisa dijadikan pertimbangan untuk buy pada range harga 995-1012 dan Taking Profit di range 1060-1080.

 

DISCLAIMER ON!